Jaka jest alternatywa dla osiedla przy EC Garbary? Co z ekologią?

Wizualizacja nowej dzielnicy na Ostrowie Tumskim przy dawnej Elektrociepłowni Garbary. Źródło: Robyg
Wizualizacja nowej dzielnicy na Ostrowie Tumskim przy dawnej Elektrociepłowni Garbary. Źródło: Robyg

Na terenie wokół Elektrociepłowni Garbary powstanie osiedle z 1400 mieszkaniami. Inwestycja budzi kontrowersje. Jednak co jest alternatywą? I czy ta alternatywa nie byłaby bardziej szkodliwa? Przeanalizujemy to w oparciu o zasadę zrównoważonego rozwoju.

Elektrociepłownia Garbary: historia i teraźniejszość

Elektrociepłownię Garbary uruchomiono w 1929 roku. Jednak możliwości rozwoju tego obiektu się wyczerpały. Uciążliwość pracy elektrociepłowni stojącej tak blisko Starego Miasta była wysoka. Ponadto zaczęło brakować miejsca do rozbudowy. Elektrociepłownia Garbary pracowała do 2016 roku. Wiosną 2019 roku właściciel terenu – Veolia Energia Poznań – sprzedał teren o powierzchni 10,5 ha spółkom Robyg (z Polski) i Grupa Vinci (z Francji). Niedawno rozpoczęto rozbiórki części obiektów, w tym komina (zobacz zdjęcia z 2017 roku, sprzed wyburzeń).

Deweloperzy chcą tutaj wybudować ok. 1400 mieszkań. Miejska Pracownia Urbanistyczna od 2005 roku tworzy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla Elektrociepłowni Garbary. Planiści chcą przekształcić ten teren poprzemysłowy w dzielnicę mieszkaniowo-usługową. Najważniejsze budynki kompleksu (hala elektrowni, kotłownia czy reduta fortu Roon) będą musiały pozostać. Projekt planu określa m.in. lokalizacje dróg publicznych czy powstanie nowego placu węglowego (jako zwykłego miejskiego placu).

Inwestycja, co zrozumiałe, budzi różne reakcje. Zupełnie naturalną postawą jest sprzeciw. Powstanie osiedla wokół Elektrociepłowni Garbary będzie się wiązać z wycinką części drzew. Poziom terenu może ulec zmianie – dziś delikatnie opada w kierunku północnym. Być może trzeba będzie wzmocnić nabrzeża Warty i kanału ulgi. W skrócie: część roślin i zwierząt straci korzystne warunki siedliskowe. Zamiast powstania dużego osiedla, czasami sugeruje się zezwolenie na osiedle o niższej gęstości zabudowy. Lub wyłączenie terenu z zabudowy.

Jeżeli nie Ostrów Tumski, to co?

Jednak rozwój miasta nie odbywa się w próżni. Ludzie potencjalnie chcący zamieszkać w tym miejscu mają alternatywy. Do tej pory w przekazach medialnych pojawiały się sugestie, że osiedle wokół EC Garbary będzie „premium” czy też droższe od średniej. Nie będzie to pierwsza „droga” inwestycja mieszkaniowa. Na Łazarzu przy parku Wilsona powstanie „Perfurmiarnia”. Mamy też Zajezdnię Gajowa czy City Park. Ta pierwsza powstaje małymi etapami, a ten drugi już istnieje, więc zbyt wielu mieszkań tam się nie kupi. Poza tym żadna z tych inwestycji nie ma do zaoferowania rzeki. Urbanizacja Poznania potoczyła się w taki sposób, że nad Wartą – w przeciwieństwie do Odry we Wrocławiu czy Brdy w Bydgoszczy – nie ma zbyt wielu osiedli mieszkaniowych. Mieszkania na Ostrowie Tumskim będą miały do zaoferowania coś unikatowego – nawet, jeżeli ten magiczny widok na Wartę będzie obecny tylko w folderach reklamowych 😉

Gdzie zamieszkać, mając więcej pieniędzy niż typowy przedstawiciel klasy pracującej? Pozostaje… dom na przedmieściach. Tak, dla części potencjalnych mieszkańców Ostrowa Tumskiego alternatywą będą Szczepankowa czy Moraska. A przecież można pomyśleć o wyniesieniu się poza miasto, gdzie działki czy domy są tańsze. W ten sposób w danym budżecie możemy sobie pozwolić na jeszcze większy dom. Kamionki, Komorniki czy Czerwonaki czekają! Spójrzmy, jaki wpływ na środowisko naszego życia miałaby alternatywna zabudowa w kontrze do potencjalnego osiedla wielorodzinnego na Ostrowie Tumskim. Zinterpretujemy to w oparciu o zasadę zrównoważonego rozwoju.

Zasada zrównoważonego rozwoju a osiedla w Poznaniu

W skrócie, mowa o takim rozwoju, który pozwala na zaspokojenie potrzeb obecnych pokoleń nie zagrażając możliwości zaspokajania potrzeb przyszłych pokoleń. Jej realizacja wymaga pogodzenia ze sobą trzech sfer:

  • środowiskowej,
  • ekonomicznej,
  • społecznej.

W Polsce zasada zrównoważonego rozwoju ma rangę konstytucyjną:

Rzeczpospolita Polska strzeże niepodległości i nienaruszalności swojego terytorium, zapewnia wolności i prawa człowieka i obywatela oraz bezpieczeństwo obywateli, strzeże dziedzictwa narodowego oraz zapewnia ochronę środowiska, kierując się zasadą zrównoważonego rozwoju.

Art. 5 Konstytucji RP

Sfera środowiskowa

Inwestorzy na Ostrowie Tumskim chcą postawić osiedle na ok. 1400 mieszkań. To oznacza, że realizacja inwestycji tej samej wielkości w formie mniej zwartej (wedle propozycji organizacji ekologicznych) wymaga pochłonięcia zdecydowanie większego terenu. Niestety nie wiemy, czym jest zabudowa „niewielkiej intensywności” proponowana przez te organizacje – załóżmy, że dwa razy mniejsza. To oznacza, że powstałoby 700 mieszkań. Co z resztą? Ci ludzie spontanicznie zasiedliliby inne miejsca. W rezultacie, zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych tych ludzi będzie wiązać się z przekształceniem terenu o większej powierzchni. Rośliny i zwierzęta stracą warunki środowiskowe w większej części miejsc. No ale – pół żartem, pół serio – utrata warunków siedliskowych nastąpi w sposób niezorganizowany, nie skupiając uwagi opinii publicznej czy organizacji ekologicznych.

Choć środowisko okolic EC Garbary jest skażone (w końcu przez 90 lat działała tu elektrownia), występuje tu bogaty drzewostan. Jego wycinka może być faktycznie bardziej odczuwalna, niż przekształcenie pola czy łąki w osiedle. Ale z drugiej strony: na Ostrowie Tumskim możemy być pewni, że ogrzewanie mieszkań/domów nie wywoła niskiej emisji. Ciepło dostarczy elektrociepłownia. Jak będzie w innych miejscach? Czy w Zalasewie czy pod Kórnikiem ogrzejemy dom ciepłem z elektrociepłowni lub z gazu? A może pojawi się piec zasilany węglem/ekogroszkiem? To będzie mniej ekologiczne rozwiązanie.

Stowarzyszenia Koalicja ZaZieleń Poznań i Prawo do Przyrody wskazują, że plan miejscowy osiedla przy EC Garbary powinien wymuszać rozwiązania „maksymalizujące retencję wód opadowych, np. ogrody deszczowe, rowy i niecki bioretencyjne, rowy infiltracyjne, zielone dachy i fasady budynków”. Zgoda. Jakakolwiek inwestycja w tym miejscu powinna być tak zrealizowana. To teraz wyobraźmy sobie, jak przyjazna środowisku będzie zabudowa dla 700 rodzin, które „nie mogłyby” zamieszkiwać Ostrowa Tumskiego, a mieszczą się w proponowanej inwestycji deweloperskiej. Część ludzi osiedli się w budownictwie wielorodzinnym, mniej lub bardziej ekologicznym. Część wybierze własny dom, gdzie – pół żartem, pół serio – ekologia kończy się na zamontowaniu szamba i dwóch paneli fotowoltaicznych. Czy prywatni budowniczy domków zadbają o rowy, o zielone dachy, o ogrody deszczowe? Oczywiście, że nie, nie bądźmy naiwni.

Północna część Jeżyc w najbliższych latach będzie wielkim placem budowy. Tak, część zieleni ucierpi. Ale może to lepsze, niż osiedlenie się mieszkańców tych osiedli w miejscach gorzej położonych? Źródło: Google Maps
Północna część Jeżyc w najbliższych latach będzie wielkim placem budowy. Tak, część zieleni ucierpi. Ale może to lepsze, niż osiedlenie się mieszkańców tych osiedli w miejscach gorzej położonych? Źródło: Google Maps

Można też wyjść z założenia, że na Ostrowie Tumskim nie może powstać ani jedno mieszkanie, inwestycję trzeba przerwać a teren pozostawić przyrodzie. To zdecydowanie najlepsze rozwiązanie z punktu widzenia EC Garbary. Ale nie zmienia tego, że te 1400 mieszkań/domów gdzieś powstanie, degradując środowisko w innych miejscach. Być może degradując bardziej, niż na Ostrowie Tumskim. Ale to już opinii publicznej interesować nie będzie, bo – znowu – degradacja nastąpi nie w jednym miejscu, a w sposób rozproszony.

Sfera ekonomiczna

Całkowity koszt bardziej zwartej inwestycji w EC Garbary zawsze będzie niższy w przeliczeniu na 1 mieszkanie, niż inwestycji bardziej rozproszonej. Woda? Ścieki? Prąd? To wszystko jest bardzo blisko. Podłączenie mediów do określonej liczby osób będzie tańsze w gęstym budownictwie mieszkaniowym, niż w przypadku osiedla mniej gęsto zabudowanego czy jednorodzinnego. Wystarczy policzyć samą długość potencjalnych sieci przesyłowych. W dodatku jeżeli zahaczamy o budownictwo na przedmieściach, czasami będziemy prowadzić media w zupełnie dziewicze rejony – znowu, generując dodatkowe koszty.

Jak zapewnić transport w osiedlu na 1400 mieszkań? Przy EC Garbary znajduje się przystanek kolejowy Poznań Garbary, niedługo powstanie tramwaj w ulicy Szelągowskiej. Jeżeli powstałaby kładka nad Wartą, część osiedla znalazłaby się w zasięgu dojścia do tych miejsc. Jeżeli podstawimy tutaj osiedle na 700 mieszkań – w zasięgu tego dojścia (ok. 400-500 metrów) znajdzie się mniej osób. Co wprost wynika z intensywności zabudowy. Co z pozostałymi 700 rodzinami, na które zabraknie miejsca? Wolna amerykanka. Część ludzi wybrałaby osiedle dobrze skomunikowane, a część – maksymalizując metraż – zaludniłaby przedmieścia z transportem na poziomie jednej linii autobusowej na godzinę. Lub i bez tego autobusu (pozdrawiamy mieszkańców ul. Waniliowej i Karmelowej na Morasku). Efektywne dostarczenie tym wszystkim ludziom dobrego transportu zbiorowego zawsze będzie droższe (a czasami wręcz niemożliwe), niż w przypadku jednej inwestycji o wysokiej gęstości zabudowy. Co kończy się tym, że na przedmieściach mamy nieefektywny transport wpychający ludzi do samochodu.

Ekologia na osiedlu Zacisze w Zalasewie: parkingi powierzchniowe, przykryte koryto rzeki Michałówki
Ekologia na osiedlu Zacisze w Zalasewie: parkingi powierzchniowe, przykryte koryto rzeki Michałówki. Źródło: Google Maps

Nigdzie w krajach rozwiniętych – w Niemczech, w Danii, w Czechach – nie ma dobrego transportu zbiorowego prowadzonego wszędzie. Nigdzie też nie powstają w takiej skali, jak w Polsce, budynki rozrzucone po aglomeracji niczym obornik na polu. Stąd oczekiwanie, że należy w każde miejsce prowadzić dobry transport zbiorowy, jest mrzonką niezgodną z zasadą zrównoważonego rozwoju. Gdyby trzymać się tej zasady, to takie koszmary rozwojowe jak osiedla jednorodzinne w Komornikach czy w Kamionkach nigdy by nie powstały.

W tekście nie odnosimy się do koncentracji. Inwestycja o wyższej koncentracji i gęstości zaludnienie sprawi, że usługi towarzyszące (sklepy, muzea czy cokolwiek innego) będą bardziej opłacalne. To jest fakt, ale nie na tym chcieliśmy oprzeć analizę.

Zobacz także
Miasta polskie samodzielnie nie powstrzymają zmian klimatu, ale mogą się do nich dostosować. W jaki sposób? Poszukajmy odpowiedzi we współczesnej sztuce tworzenia miast i w Europie Południowej – tam, gdzie od wieków radzą sobie z większymi upałami niż u nas.

Sfera społeczna

Osiedle „dla bogatych”, niezależnie jak wybudowane, nie będzie realizować równowagi społecznej. To znaczy nie przyczyni się do integracji społeczności w całej jej różnorodności (ekonomicznej, wiekowej, rozwojowej…). Zamieszkanie danego terenu przez wąską grupę ludzi doprowadza raczej do powstania czegoś na kształt getta. I nie jest to cechą wyłącznie osiedla na EC Garbary. To samo zjawisko zachodzi na przedmieściach powstałych wśród pól. Zamieszkują je osoby raczej młode, na pewnym etapie rozwoju społecznego. to sprawia, że całe osiedle przekształca się mniej więcej równomiernie. Dzieci rodzin dorastają, osiągają pełnoletność, podejmują pracę czy naukę, czasami się wyprowadzają. Nie dochodzi do mieszania się różnych ludzi – młodych i starych czy mniej i bardziej wykształconych. I tak, nauki urbanistyczne czy społecznej uważają to za błąd.

To zjawisko wystąpiło na poznańskich blokowiskach. W momencie oddania do użytku, zamieszkała je jednorodna grupa ludzi. Mniej więcej w tym samym czasie dochodziło do powstawania rodzin, dorastania dzieci i tak dalej. Dzieci się wyprowadzają. Efekt? Choć na Ratajach czy Winogradach nadal pojawiają się nowi mieszkańcy, to dominującym zjawiskiem jest starzenie się osiedla. Co niesie ze sobą określone skutki.

Szwecja słynie z porządnego projektowania nowych osiedli. W sztokholmskim Hammarby Sjöstad znajdziemy gęstą zabudowę, ale także sporo zieleni, przestrzenie publiczne, linię tramwajową i wykorzystywanie odnawialnych źródeł energii
Szwecja słynie z porządnego projektowania nowych osiedli. W sztokholmskim Hammarby Sjöstad znajdziemy gęstą zabudowę, ale także sporo zieleni, przestrzenie publiczne, linię tramwajową i wykorzystywanie odnawialnych źródeł energii

Dlatego też czasami podnosi się konieczność mieszania nie tylko różnych grup ludzi, ale także budownictwa prywatnego, publicznego czy spółdzielczego. W ten sposób istnieje możliwość rozbicia tej jednorodności rozwoju i ewolucji mieszkańców. Z myślą o zachowaniu równowagi społecznej powstaje wrocławskie osiedle Nowe Żerniki. Gdzie powstają nie tylko inwestycje deweloperskie, ale także mieszkania komunalne i kooperatywy. Niestety, osiedle na Ostrowie Tumskim nie będzie utrzymane w podobnym nurcie. I to niezależnie od formy zabudowy, choć budownictwo wielorodzinne generalnie sprzyja zawiązywaniu więzi społecznych. A osiedla domków osłabiają myślenie w kategoriach społeczności czy grupy (polecamy w tym temacie książkę „Suburbanizacja po polsku” Katarzyny Kajdanek).

Wątek osiedli grodzonych pomijamy. Realizacja osiedla grodzonego w latach 20. XXI wieku byłaby po prostu wstydem i dla miasta, i dla dewelopera.

Czytaj też

Podsumowanie

Na zakończenie – krótkie wyjaśnienie w celu uniknięcia nieporozumień:

  • nie należy zawsze ufać deweloperowi i pozwalać na wszystko. Choć po przeczytaniu tego tekstu można sądzić, że Czas na Poznań broni dewelopera, to tak nie jest. Należy „patrzeć na ręce”, bo na tym polega społeczeństwo obywatelskie,
  • nie twierdzimy, że osiedle wokół EC Garbary nie będzie miało wad, wręcz przeciwnie – dostrzegamy je już na etapie planu miejscowego,
  • nie zabraniamy krytykowania czy wyrażania sprzeciwu. Mamy wolność słowa. Jednak jej elementem jest także możliwość polemiki,
  • nie podważamy działalności organizacji wspomnianych w tekście i nie uważamy ich za organizacje pseudoekologiczne.

Jak już wspomniano, rozwój miasta nie odbywa się w próżni. Te 1400 mieszkań z Ostrowa Tumskiego to tak naprawdę niewiele. W skali całego miasta, ta inwestycja zniknie w tłumie. Rocznie oddaje się u nas ok. 4000 mieszkań, a przecież inwestycja na terenie EC Garbary będzie rozłożona na lata. W samym śródmieściu Poznania mogłoby powstać i 4000 nowych mieszkań, a nadal nie byłoby tu gęstszej zabudowy niż we Wrocławiu czy w Krakowie. Nie wspominając o Wiedniu czy Berlinie. Celem powstania tekstu było szersze pokazanie skali inwestycji mieszkaniowej w oparciu o zasadę zrównoważonego rozwoju i prostą analizę alternatywy. W tym kontekście „ekologia” osiedla lub jej brak nabiera nieco innego znaczenia. Szczególnie w Poznaniu, gdzie centrum miasta – w porównaniu do podobnych ośrodków – jest wyraźnie słabiej zabudowane i zaludnione.

W Poznaniu w promieniu 3 kilometrów od ratusza mieszkało w 2017 roku ok. 134 tysiące osób:

  • we Wrocławiu – 290 tysięcy,
  • w Łodzi – 213 tysięcy,
  • w Szczecinie – 146 tysięcy (!), choć to Poznań jest miastem większym pod kątem liczby mieszkańców.

Czytaj także
Miasto rozplanowało nowe osiedle mieszkaniowe przy ul. Unii Lubelskiej. Tylko czy inwestycje dorównają dobrej „koncepcji zagospodarowania”, którą chwali się miasto? Okazuje się, że jakość rozplanowania zabudowy zależy od woli dewelopera.


Dołącz do nas na FacebookuTwitterzeWykopie i Instagramie

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

%d bloggers like this: