Osiedle przy Unii Lubelskiej: fatamorgana dobrze zaprojektowanego miasta

Unii Lubelskiej mieszkania. Marzenia: propozycja zabudowy według MPU. Rzeczywistość: budowana i planowana inwestycja mieszkaniowa. Źródło: MPU / Geopoz
Marzenia: propozycja zabudowy według MPU. Rzeczywistość: budowana i planowana inwestycja mieszkaniowa. Źródło: MPU / Geopoz

Miasto rozplanowało nowe osiedle mieszkaniowe przy ul. Unii Lubelskiej. Tylko czy inwestycje dorównają dobrej „koncepcji zagospodarowania”, którą chwali się miasto? Okazuje się, że jakość rozplanowania zabudowy zależy od woli dewelopera. Przyjrzymy się dwóm inwestycjom z tego miejsca. W jednym przypadku inwestor stworzy przyzwoity kwartał zabudowy, w drugim – chaotycznie rozrzucone bloki.

Podstawy: czym jest MPZP?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to akt prawa kształtujący zabudowę, drogi, ustalający tereny zielone. Obejmuje zarówno działki publiczne jak i prywatne. MPZP uchwala gmina po serii konsultacji z właścicielami działek, gestorami sieci przesyłowych, mieszkańcami i innymi zainteresowanymi.

Ponieważ to akt prawa miejscowego, zapisy planu mają duże znaczenie dla zagospodarowania danego miejsca – nic, czego MPZP nie przewiduje, powstać nie może. Plan miejscowy określa obszary zabudowy, osie kompozycyjne czy szerokości drogi. Gotowy plan składa się z części tekstowej i rysunku. MPZP w Poznaniu tworzy Miejska Pracownia Urbanistyczna.

Choć inwestorów wiąże wyłącznie MPZP (a więc tekst + rysunek), Miejska Pracownia Urbanistyczna od kilku lat tworzy efektowne wizualizacje zagospodarowania zgodnego z planem miejscowym. Wizualizacje są wysokiej jakości technicznej. Zawierają propozycje ustawienia budynków, kompozycję zieleni. Ulicami jeżdżą samochody, a chodnikami przechadzają się piesi. Te wizualizacje są pokazywane podczas konsultacji, w Internecie, posługują się nimi media. Jednak czy to do końca uczciwe? Wizualizacje są zgodne z tworzonymi przez MPU planami miejscowymi, a urbaniści zawsze podkreślają, że to „propozycja zagospodarowania„. A co, jeżeli plany miejscowe są tak elastyczne, że pozwalają na realizację zabudowy zupełnie odmiennej od pięknych koncepcji MPU?

Wcześniej na łamach Czasu na Poznań opisywano model koncepcji zagospodarowania Wolnych Torów. Zobaczysz go w Internecie.

Plan miejscowy dla osiedla przy ul. Unii Lubelskiej

Taki przypadek wystąpił w nowej dzielnicy mieszkaniowej przy ulicy Unii Lubelskiej. Plan miejscowy uchwalono w maju 2019 roku, tworzono go od 2005 roku. Przewiduje on powstanie wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej przy nowej trasie tramwajowej prowadzącej do bloków „na Falistej”. Wraz z planem miejscowym powstała „propozycja zagospodarowania”. Zgodnie z nią, nowa zabudowa byłaby ulokowana w formie kwartałów zabudowy (niektóre byłyby zamknięte). To rozwiązanie typowe dla współczesnego budownictwa – zapewnia jasny podział na przestrzenie publiczne (ulice) i półpubliczne (wnętrza kwartałów zabudowy).

Propozycja zagospodarowania terenu wg projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ul. Unii Lubelskiej w Poznaniu. Kolorem zielonym zaznaczono dwie inwestycje opisywane w tym tekście. Źródło: MPU
Propozycja zagospodarowania terenu wg projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ul. Unii Lubelskiej w Poznaniu. Kolorem zielonym zaznaczono dwie inwestycje opisywane w tym tekście. Źródło: MPU

Rzeczywistość? Na obszarze planu miejscowego wystartowały dwie inwestycje mieszkaniowe:

  • Nowe Miasto” (inwestor: Murapol) w okolicach ulicy Wagrowskiej,
  • Przy Unii” (inwestor: Budimex) przy pętli wyżej wspomnianej, nowej trasy tramwajowej.

„Nowe Miasto”: miraż kwartałów, a w rzeczywistości skośne bloki

Przyjrzyjmy się pierwszej inwestycji. Choć znajduje się na terenie planu miejscowego, to nie musi być z nim zgodna. Dlaczego? Ponieważ „Nowe Miasto” powstaje w trybie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) z lipca 2018 roku. Organ wydający decyzję – Wydział Urbanistyki i Architektury – mógł zawiesić postępowanie w sprawie wydania WZ na 9 miesięcy. W tym czasie MPU mogła skończyć tworzenie planu, aby nowa inwestycja musiała być z nim zgodna. O decyzję WZ dla „Nowego Miasta” zawnioskowano w kwietniu 2018, tak więc można było zawiesić postępowanie i przyjąć plan do stycznia 2019.

Wydział Urbanistyki i Architektury nie był zainteresowany wstrzymywaniem wydania WZ – wydał decyzję o warunkach zabudowy po trzech miesiącach od wpłynięcia wniosku. Zresztą nie było sensu tego wstrzymywać. Plan miejscowy jest bardzo elastyczny i pozwala na dosyć dowolne tworzenie zabudowy. Owszem, na jego bazie mogła powstać zabudowa kwartałowa, którą prezentowała MPU. Ale to tylko jedna z możliwych opcji zagospodarowania.

"Nowe Miasto" Murapolu (fioletowe - budynki budowane, zielone - budynki planowane) na tle propozycji zabudowy według MPU (białe budynki). Źródło: Geopoz
„Nowe Miasto” Murapolu (fioletowe – budynki budowane, zielone – budynki planowane) na tle propozycji zabudowy według MPU (białe budynki). Źródło: Geopoz

„Nowe Miasto” nie przyczyni się do powstania kwartałów zabudowy, a do postawienia bloków rozrzuconych niczym ziarno na polu podczas siania. Budynki nie tworzą sensownych linii zabudowy, nie formują przestrzeni półpublicznych, nie wyznaczają linii ulic. Hałas od strony ulicy Hetmańskiej bez problemu wleje się do wnętrza osiedla – będzie głośno. A najciekawsze jest to, że… nawet gdyby przymuszono inwestora do budowy zgodnie z planem miejscowym, to i tak mógł postawić te same budynki praktycznie w tym samym miejscu. W MPZP dla osiedla przy Unii Lubelskiej nie wyznaczono ani jednej obowiązującej linii zabudowy – czyli takiej, wzdłuż której musi powstać ściana frontowa budynku. MPZP nie narzuca deweloperom tworzenia kwartałów zabudowy.

„Przy Unii”: przyzwoita inwestycja – tylko dzięki chęci inwestora

Także w przypadku drugiej omawianej inwestycji – „Przy Unii” Budimeksu – mamy do czynienia z trybem decyzji o warunkach zabudowy (wydana w 2016 roku). I także w tym przypadku, nawet gdyby ten projekt wystartował po uchwaleniu MPZP, i tak mógłby powstać w formie zaplanowanej przez dewelopera. Tym razem inwestor zbuduje przyzwoitą zabudowę w postaci niedomkniętego kwartału opartego o siatkę ulic. Budynek ułożony wzdłuż ul. Unii Lubelskiej zapewni izolację akustyczną od ulicy i trasy tramwajowej. Z punktu widzenia urbanistyki nie jest źle.

"Przy Unii" Budimeksu (zielone - budynki planowane) na tle propozycji zagospodarowania według Miejskiej Pracowni Urbanistycznej (białe budynki)
„Przy Unii” Budimeksu (zielone – budynki planowane) na tle propozycji zagospodarowania według Miejskiej Pracowni Urbanistycznej (białe budynki). Źródło: Geopoz

Warto zaznaczyć, że to skutek wyłącznie… „dobrej woli” inwestora. Gdyby Budimex chciał, to mógłby postawić skośne bloki jak przy Wagrowskiej. Niezależnie czy budowałby w trybie WZ, czy MPZP.

Czytaj też
Osiedla grodzone. Płot nasz powszedni, czyli daleka jest droga do sąsiada

Podsumowanie

Miejska Pracownia Urbanistyczna powinna odpowiedzialnie podchodzić do swojej pracy. Choć urbaniści zawsze zaznaczają, że atrakcyjne wizualizacje to tylko „propozycja zagospodarowania”, to rozbudzają apetyty mieszkańców oczekujących przyzwoitych, nowych dzielnic. Tym bardziej, że wizualizacjami chwali się miasto, powielają je media. Są proste w odbiorze (prezentują trójwymiarową makietę zabudowy). A to, co faktycznie wiąże inwestorów – czyli plan miejscowy – jest trudniejsze w interpretacji.

Moim zdaniem w przypadku elastycznych MPZP, MPU powinna tworzyć dwie „propozycje zagospodarowania”:

  • według „inwestora miłosiernego”: pokazując najlepszy – zdaniem MPU – sposób zabudowy dzielnicy. Kwartały zabudowy, parkingi podziemne, dobrze zaprojektowane ulice, małe zakątki zieleni. Czyli mniej więcej, to, co dziś miejscy urbaniści tworzą i czym się chwalą,
  • według „inwestora krwiopijcy”: prezentując najgorsze możliwe rozwiązanie zgodne z planem miejscowym. Zabudowa ciasna jak się tylko da, ignorująca kontekst okolicy, z masą parkingów naziemnych, bez zieleni.

Dopiero taki obraz byłby wiarygodny. Jednocześnie mieszkańcy widzieliby, na ile elastyczne są plany miejscowe i że nie należy podchodzić do wizualizacji zbyt poważnie.

Dobre miasto nie tylko na papierze, ale także w rzeczywistości

Miejska Pracownia Urbanistyczna chce tworzyć atrakcyjne miasto. Dobrze zaprojektowane, z ulicami, poprawnie rozplanowaną zabudową. Przynajmniej takie są „propozycje zagospodarowania” na bazie tworzonych przez MPU planów miejscowych. Jeżeli tak, to urbaniści powinni tworzyć bardziej szczegółowe plany miejscowe. Z obowiązującymi liniami zabudowy, aby nie mogły powstawać takie kpiny z projektowania miasta, jak skośne bloczki z Wagrowskiej. Z budynkami osłaniającymi osiedle od hałasu dwupasmówek czy linii kolejowych. Z zapisami kreującymi ład przestrzenny. Tak, aby zarówno inwestorzy, jak i mieszkańcy wiedzieli, co może powstać.

Owszem, taki precyzyjny MPZP mógłby odstraszyć niektórych inwestorów, którym nie zależy na dobrym projektowaniu całych dzielnic. Ale to podejście ma jedną zaletę. Miejscy urbaniści widzieliby dobrze stworzony kawałek miasta nie tylko na własnych wizualizacjach, ale także w rzeczywistości.

Osobną kwestią jest długość tworzenia planu miejscowego. MPZP dla osiedla przy Unii Lubelskiej tworzono przez 14 lat. W tym czasie inwestorzy zdołali uzyskać decyzje o warunkach zabudowy, które nie muszą być zgodne z planem miejscowym. Ale to temat na osobną dyskusję.

Czytaj też

Zajrzyj też do serii Plan na Poznań. To unikatowy zbiór niedoszłych i niezrealizowanych projektów przebudowy miasta, rozbudowy dróg czy wyburzenia zabudowy. Do tej pory zaprezentowaliśmy m.in. hitlerowski plan Weststadt Posen, koncepcję niemieckiej dzielnicy rządowej w Parku Marcinkowskiego czy projekt niewybudowanej Trasy Piekary i Trasy Podgórnej.


Dołącz do nas na FacebookuTwitterzeWykopie i Instagramie

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

%d bloggers like this: