Jak dużo mamy „dobówek” na Starym Mieście? Analiza najmu krótkoterminowego

Ile apartamentów na wynajem znajduje się na Starym Mieście? Gdzie jest największe zagęszczenie „dobówek”? Przyglądamy się rynkowi najmu krótkoterminowego.

Czym jest hotelowy najem krótkoterminowy?

Najem krótkoterminowy to najem mieszkań, domów na doby, w systemie przypominającym pobyt w hotelu. Oznacza on wynajmowanie nieruchomości od osoby prywatnej lub firmy na jedną, kilka nocy. Wraz z rozwojem platform internetowych, które ułatwiają pośrednictwo w takim najmie (np. Booking czy Airbnb), popularność tego rozwiązania wzrosła. Zwłaszcza w miejscowościach turystycznych i dużych miastach, takich jak Poznań.

Dlaczego najem krótkoterminowy stał się popularny? Z jednej strony to efekt turystyfikacji, czyli niszczenia miasta poprzez nadmierny ruch turystyczny. Tanie bilety autobusowe/kolejowe/lotnicze sprawiły, że turystyka stała się dostępna dla dużej części społeczeństwa. W związku z tym zaistniała potrzeba dostarczenia tańszych noclegów. Hotele nie wszędzie były w stanie wygrywać w wojnie cenowej. Bezkonkurencyjny okazał się najem krótkoterminowy. Osoba prowadząca „dobówkę” nie ponosi kosztów utrzymania hotelu – podatków czy zatrudniania personelu (recepcjonistów, kucharzy). To trochę jak z taksówkami i aplikacjami taksówkarskimi: choć i tu, i tu woziło się ludzi, to ci pierwsi prowadzili działalność na uregulowanym rynku, a ci drudzy korzystali z luk prawnych.

Z drugiej strony to bezpośredni skutek popularności inwestowania w nieruchomości. Lokaty bankowe nie zapewniają atrakcyjnego oprocentowania, a inwestowanie na giełdzie jest ryzykowne. Kupno mieszkania i wynajem jawi się jako prawie-pewne źródło zysków. Najem krótkoterminowy może przynosić wysokie zyski, szczególnie w miejscach przyjaznych dla turystów – jak Stare Miasto, Śródka czy Jeżyce. W dodatku część osób decyduje się na opodatkowanie przychodu z takiego najmu ryczałtem 8,5%. Jest on jednak dostępny tylko poza działalnością gospodarczą. Natomiast w wydawanych w ostatnim czasie interpretacjach podatkowych przeważa stanowisko, że najem krótkoterminowy może być rozliczany wyłącznie w ramach działalności gospodarczej.

Czytaj też
Uważaj na nieuczciwych nabywców! Czym jest flipping mieszkaniowy?

Apartamenty na wynajem na Starym Mieście – analiza

Jak wygląda rynek hotelowego najmu krótkoterminowego na Starym Mieście w Poznaniu? Postanowiliśmy to sprawdzić. W tym celu wyszukaliśmy oferty „apartamentów” na wynajem w serwisie booking.com dla dni 25-26 sierpnia 2020 na terenie osiedla Stare Miasto. Dlaczego tak?

• to termin w środku tygodnia, więc łatwiej sprawdzić, który lokal jest udostępniony na wynajem przez cały czas,
• serwis booking.com udostępnia rzeczywiste położenie danego lokalu (i – często – adres), przez co można go nanieść na mapę,
• serwis jest popularny, więc można założyć, że jest dosyć reprezentatywny dla branży najmu krótkoterminowego i prezentuje szerokie spektrum ofert,
• można łatwo odróżnić oferty z hoteli/hosteli od „apartamentów” znajdujących się w zwykłych budynkach mieszkalnych.

W przypadku lokali, które nie były dostępne w tym terminie, sprawdzono, czy w ogóle można je wynająć pod koniec sierpnia. Jeżeli tak, to uwzględniano je w analizie.

Wyniki analizy

Na obszarze osiedla Stare Miasto w terminie 25-26 sierpnia 2020 znaleziono 470 pojedynczych lokali na wynajem krótkoterminowy. Daje to około 1460 miejsc do spania – przy założeniu, że liczba łóżek na lokal wynosi 3,1*. Nie są równomiernie rozmieszczone. Wyznaczono dwa obszary wysokiej koncentracji „dobówek”:

• Stare Miasto: na terenie średniowiecznej lokacji Poznania – 122 lokale. Co ciekawe, apartamenty na wynajem umieszczono przede wszystkim we wschodniej części obszaru – w pobliżu ulicy Garbary.
• Rybaki: okolice ulic Rybaki, Strzałowej, Strzeleckiej, Półwiejskiej – 112 lokali. Najwięcej „dobówek” znajduje się wewnątrz ulic Długa – Półwiejska – Kwiatowa – Rybaki – Strzałowa.

Ponadto wydzielono pięć obszarów o średniej koncentracji apartamentów na wynajem:

• Małe Garbary: na północ od ul. Małe Garbary (w pobliżu ul. Garbary, Bóżniczej) – 71 lokali. Ponad 80% apartamentów znajduje się w 4 nowych budynkach – Casa Verona, Garbary Office Center, Małe Garbary 8, Ataner Bóżnicza.
• Święty Marcin: wzdłuż ulicy Święty Marcin, Ratajczaka, Piekary, Podgórnej – 47 lokali.
• Grobla: przy ul. Mostowej, Grobla, Wszystkich Świętych – 34 lokale.
• Chwaliszewo: wzdłuż ul. Chwaliszewo – 21 lokali.
• Towarowa: dwa budynki Atanera przy ul. Towarowej – 15 lokali.

*na podstawie średniej uzyskanej z 10 losowo wybranych lokali na osiedlu Stare Miasto

Nowe budynki – zagłębie apartamentów na wynajem

Analizując położenie „dobówek” można dostrzec obszary koncentracji w pojedynczych, nowych (lub świeżo wyremontowanych) budynkach. Dlaczego tak się dzieje? Tego typu inwestycje powstają w czasach masowej popularności nieruchomości jako inwestycji. Mieszkania są kupowane przez inwestorów. Ponieważ najem długotermonowy jest bardziej ryzykowny, a i ludzie niechętnie decydują się na stałe zamieszkanie w zakątkach turystycznych, lokale są hurtowo przerabiane na „domówki”. Przykłady:

• Półwiejska 47 (Inwestycje Wielkopolski, rok oddania: 2015) – 16 „dobówek” na 29 mieszkań,
• Garbary 96 (Casa Verona, Artbud, rok oddania: 2015) – 19 „dobówek” na 150 mieszkań,
• Bóżnicza 1 (Ataner, rok oddania: 2015) – 23 „dobówki” na 100 mieszkań,
• Wielka 23 (rok remontu: 2019) – 13 „dobówek”,
• Wenecjańska 8 (Iron Tower Investment, rok oddania: 2015) – 9 „dobówek” na 100 mieszkań,
• Towarowa 37/41 (Ataner, rok oddania: 2017/2013) – 15 „dobówek” na 264 mieszkania.

Kupując nowe mieszkanie na osiedlu Stare Miasto, nie mamy żadnej pewności, czy nie kupujemy mieszkania w czymś co przypomina hotel. Nie możemy nawet zdać się na wybór mieszkania dalej od turystów (patrz Towarowa). Wspólnota mieszkaniowa czy sprzedawca nie może zakazać takiej działalności. Możemy domniemywać – na przykład na podstawie tego, czy sprzedawca kieruje swoja ofertę bardziej pod stałych mieszkańców, czy pod inwestorów. Zakup mieszkania, w którym chcemy mieszkać, w odnowionej kamienicy w pobliżu Starego Rynku to spore ryzyko natrafienia na „dobówki”.

Co jest nie tak z najmem krótkoterminowym?

„Bookingowcy” nocujący w śródmieściu żyją razem ze stałymi mieszkańcami. Nie zawsze jest to przyjazna koegzystencja. Oddajmy głos mieszkańcom Gdańska – miasta, gdzie zjawisko turystyfikacji jest wyraźne.

– Sąsiad pod nami wyremontował mieszkanie i dostosował je do przyjęcia 9 osób. No to wiadomo, kto przyjeżdża, głównie młodzi mężczyźni na wieczory kawalerskie, jest głośno, alkohol leje się strumieniami, chodzą po klatce slalomem, że czasami strach przejść obok – opowiada pani Krystyna z kamienicy przy ul. Tkackiej w Gdańsku.

– W mojej klatce na stałe mieszka tylko kilka rodzin, a pozostałe mieszkania są wynajmowane: na moje oko w połowie lokatorom na dłużej, a w połowie to najem krótkoterminowy. Nie mamy problemu z pijanymi gośćmi, ale zdarzają się głośne imprezy długo w nocy. Najgorsze jest chyba wrażenie, że mieszka się w hotelu, bo na klatce ciągle są nowe twarze. Wpływa to też na brak poczucia bezpieczeństwa – opowiada pani Elżbieta, która mieszka na osiedlu Garnizon.

Oczywiście bywają też biznesmeni, którzy przyjeżdżają „w interesach” i nie szukają imprez. Pojawiają się rodziny z dziećmi stroniące od imprez. Jednak przy ocenie „dobówek” nie zapominajmy o ich gorszych stronach, o bardziej hałaśliwych najemcach. W teorii prawie każdy przeanalizowany lokal miał zapisy o „ciszy nocnej”, o nieorganizowaniu imprez. Praktyka? Właścicielowi/prowadzącemu lokal może nie zależeć na egzekwowaniu zasad, aby nie mieć opinii „służbisty”. Negatywne opinie odbijają się na zmniejszonym zainteresowaniu najemców.

Raj dla turystów. A co z rewitalizacją?

Hałaśliwe, ciągle zmieniające się sąsiedztwo to niejedyna wada najmu krótkoterminowego. Miejsca opanowane przez turystów przestają służyć mieszkańcom. Różnorodne lokale usługowe i spożywcze wypierane są przez kawiarnie, restauracje, puby i sklepy monopolowe. W Poznaniu w latach 2015-2019 liczba ogródków restauracyjnych na niegdyś handlowej ulicy Wrocławskiej wzrosła ponad dwukrotnie (obserwacje własne). To kolejny czynnik zachęcający do wyprowadzki z centrum. Skoro jest głośno i ciężko znaleźć sensowny sklep, to po co tu mieszkać?

Rozwój najmu krótkoterminowego w połączeniu z obecnym boomem na rynku nieruchomości współdoprowadził do wzrostu cen mieszkań i domów, szczególnie tych relatywnie małych. W segmencie mieszkań od 35 m² do 40 m² w latach 2016-2018 w Polsce nastąpił wzrost cen o ponad 10% (Puls Biznesu).

Prowadzone przez miasto działania rewitalizacyjne mogą okazać się nieskuteczne, gdyż są w stanie zamienić Stare Miasto w turystyczny skansen. Odwiedzającym Poznań z pewnością się to spodoba – masa noclegów, kawiarni, pubów. Elegancko wyremontowane ulice, jak Wrocławska, Święty Marcin, Taczaka czy – niedługo – Kwiatowa. Tylko czy taki jest cel rewitalizacji? Poznań mierzy się z problemem turystyfikacji i gentryfikacji. Czy uda mu się zachować różnorodne funkcje śródmieścia? Czy stanie się miejscem wymarzonym dla odwiedzających i niezdatnym do normalnego życia? Co dalej z najmem krótkoterminowym? Przyszłość przyniesie odpowiedź na te pytania.

Czytaj także

Stare Miasto: rewitalizacja poprzez wyburzenie – Plan na Poznań #4

Nowe nie musi być złe. Trzy przykłady współczesnej architektury pasującej do otoczenia

---

Dołącz do nas na Facebooku, Twitterze, Wykopie i Instagramie