Fatamorgana urbanistyczna – zjawisko, w którym porządna i spójna zabudowa pojawia się tylko na wizualizacjach Miejskiej Pracowni Urbanistycznej. Ostatnio pisaliśmy o markecie przy Posnanii (który na szczęście nie powstanie w tej formie). Tym razem fatamorganą okazała się zabudowa północnej części Jeżyc.
Północne Jeżyce: przekształcenie terenów poprzemysłowych
Północne Jeżyce miały charakter przemysłowy. To tu zakłady Wiepofamy, Apatoru czy Goplany produkowały towary rozsyłane do całej Polski. Jednak czasy się zmieniają, a przemysł wynosi się z centrów miast. Ogromny teren między ulicą Kościelną, Dąbrowskiego, Żeromskiego i św. Wawrzyńca czekał na nowe wykorzystanie. Ze względu na bardzo korzystne położenie, budowa dzielnicy mieszkaniowej jest dobrym pomysłem.
Budowa w oparciu o plan miejscowy, bo w 2011 roku przystąpiono do sporządzenia planu „Jeżyce – Północ”. W międzyczasie obszar MPZP podzielono i fragment dla omawianego w tym artykule zakładu Apator uchwalono w grudniu 2020. Czy 9 lat tworzenia planu miejscowego przyniosło pozytywny efekt? Ocenimy to przez pryzmat najnowszej inwestycji – „Wieży Jeżyce”.
MPZP całkiem niezły
Teoretycznie plan miejscowy jest porządny. Plan kreuje siatkę ulic i deptaków. Główny ciąg ma prowadzić od przystanku tramwajowego „Polna” do dużego placu. Wokół placu przewidziano zabudowę śródmiejską z lokalami usługowymi (sklepami, restauracjami) na parterze. Od placu w kierunku ulicy Nad Seganką także ma się pojawić pasaż. Tu już miejscy planiści nie zapisali wymogu stosowania parterów usługowych, ale zabudowa nadal ma być „śródmiejska„. Brakuje co prawda np. nakazu stosowania wejść do budynków od strony ulic i placów czy zakazu „ślepych ścian”, ale przecież nikt w „śródmiejskiej” zabudowie nie wpadłby na coś innego, prawda?
Wizualizacje Miejskiej Pracowni Urbanistycznej (które należy traktować z przymrużeniem oka) zgodnie z duchem MPZP pokazywały na miejscu zakładów Apator współczesną zabudowę. Wzdłuż pasażów i placu wszystkie budynki mają usługowe partery, a po zachodniej stronie nowa zabudowa trzyma pierzeję – czyli jedną linię zabudowy bez żadnych przerw.
„A mury rosną, rosną, rosną”
W lipcu 2021 roku deweloper Echo Investment pokazał wizualizacje pierwszego etapu inwestycji „Wieża Jeżyce” na miejscu zakładów Apator. Okazuje się, że wzdłuż pasażu łączącego nowy plac z ulicą Nad Seganką powstanie typowy blok mieszkalny. Bez pierzei i z wysokim, nawet trzymetrowym murem od strony pasażu.
Skąd ten mur? Teren delikatnie opada od ul. Dąbrowskiego w kierunku ul. św. Wawrzyńca. W prawdziwej śródmiejskiej zabudowie wąskie kamienice umożliwiają zniwelowanie tej różnicy. Efekt? W sąsiednich kamienicach mieszkania są na nieco innej wysokości (aby dostosować parter do poziomu terenu). Powoduje to konieczność zwiększenia liczby klatek schodowych, a w konsekwencji zmniejszenie liczby mieszkań. Na „Wieży Jeżyce” wszystkie mieszkania w budynku o długości ponad 60 metrów znajdą się na jednej wysokości. A ponieważ nachylenie terenu na tym odcinku wynosi mniej więcej 3 metry, to oznacza ślepe ściany, mury i…
Tak, schodów nie zabraknie. Budynek znajdzie się powyżej poziomu planowanego placu i pasażu, co oznacza, że każdorazowe wejście będzie wymagało użycia schodów. Lub łagodnych pochyłych chodników, które wydłużą drogę.
Najpierw WZ, potem MPZP
Tak jak w przypadku inwestycji na Unii Lubelskiej można tłumaczyć, że deweloper buduje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Fakt, o „wuzetkę” zawnioskowano w 2018 roku i otrzymano ją w marcu 2020, 9 miesięcy przed uchwaleniem planu miejscowego. Jednak na podstawie informacji udostępnionych na swojej stronie internetowej przez Echo Investment wydaje się, że I etap „Wieży Jeżyce” jest z planem miejscowym zgodny. Szczególnie w zakresie linii zabudowy, jej parametrów czy charakteru budynków. Samo zapisanie, że budynki mają być „śródmiejskie”, to trochę za mało.
Pozostaje zatem pytanie – czy miejscy planiści byli świadomi nachylenia terenu jak i tego, że takie różnice wysokości mogą skłonić deweloperów do murów i schodów? Nie wiadomo. Wizualizacje MPU pokazują idealnie płaski poziom terenu, ale to pewnie dlatego, aby łatwiej wykonać trójwymiarowy model (tworzenie budynków na nierównej powierzchni jest w 3D nieco bardziej skomplikowane).
Dołącz do nas na Facebooku, Twitterze, Wykopie i Instagramie
Dodaj komentarz
Musisz się zalogować, aby móc dodać komentarz.