Schemat procesu budowlanego, czyli „dlaczego to tyle trwa?”

Miasto w ostatnim czasie pochwaliło się pomysłami na nowy plac Wiosny Ludów czy plac przed Dworcem Zachodni. Budzi to oczekiwania co do rozpoczęcia budowy. I narzekania, jeżeli od opublikowania wizualizacji mija niebezpiecznie zbyt dużo czasu. Jak to jest z tym procesem inwestycyjnym? Spróbujmy go zaprezentować.

Miasto Poznań przeprowadza ofensywę inwestycyjną w centrum miasta. Niedawno otwarto zupełnie odnowioną ulicę Święty Marcin. Trwa odnowa Rynku Łazarskiego i placu Kolegiackiego. Skończyła się przebudowa ul. Taczaka i Garncarskiej. Niedługo ruszą kolejne remonty ulic (w ramach Projektu Centrum), a w 2021 roku zacznie powstawać tramwaj w ulicy Ratajczaka. Na swoją kolej czeka odnowa ulicy Wierzbięcice.

Proces inwestycyjny w ocenie zwykłych mieszkańców

Przeciętni mieszkańcy nie znają drogi, którą musi przejść każda inwestycja – od pomysłu aż do zakończenia budowy. Ba, oni nie muszą w ogóle tego znać. Nie jest to wiedza przydatna na co dzień. Z tego względu zwykli ludzie inwestycje oceniają w poniższej skali:

• 0 – nie ma,
• 0,5 – budują,
• 1 – zbudowane.

Powyższe rozumowanie jest proste i opiera się na tym, co widać gołym okiem – w terenie. Przeciętni mieszkańcy z pewnym dystansem podchodzą do konkursów architektonicznych czy kolejnych faz projektowania. Skoro nie ma, to nie ma. Niedawno czytałem komentarz na temat Kładki Berdychowskiej: „że ci urzędnicy to tylko wizualizacje produkują, a kładki jak nie było, tak nie ma”.

Urokiem współczesnej opinii publicznej jest to, że stosuje uproszczenia i myślenie szufladkowe. Stąd nie powinno się krytykować osób, które w taki sposób traktują inwestycje. No dobrze, ale jak w takim razie wygląda schemat wcielania projektu w życie – od pierwszych pomysłów po koniec budowy?

Schemat procesu inwestycyjnego

1. Pomysł

Nic nie dzieje się samo z siebie. Aby wyremontować plac lub zbudować drogę, należy… na początku w ogóle tego chcieć. Bez podjęcia decyzji „robimy to”, nic nie powstanie. Tylko na jakiej zasadzie wybiera się działanie, które będziemy chcieli zrealizować?

Jednym z źródeł gotowych pomysłów są dokumenty kształtujące rozwój miasta. Na przykład:

• studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP),
• strategia rozwoju,
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP),
• wieloletnia prognoza finansowa (WPF) w budżecie miasta.

Te dokumenty zawierają wskazania, co i gdzie może powstać. SUiKZP zawiera ogólne położenie dróg, linii tramwajowych czy stref zabudowy, które – w miarę rozwoju miasta – mogą powstać. Z kolei MPZP uszczegóławia te ogólne zapisy, przewidując np. konkretne linie zabudowy czy cechy obszaru (plac, skwer, parking). Duże inwestycje wpisuje się w prognozę finansową, aby uwzględniać ją przy prognozowaniu wydatków miasta.

Inną drogą wykreowania pomysłu na inwestycję jest odzew mieszkańców. Tak było na przykład z Wartostradą. Pierwszy odcinek przy Wilczaku i ulicy Szelągowskiej powstał w 2011 roku dzięki Poznańskiemu Budżetowi Obywatelskiemu. Choć brakowało tu koszy na śmieci czy ławek, mieszkańcy polubili tę trasę. Sukces Wartostrady skłonił urzędników do stworzenia planu budowy i finansowania drogi po obu stronach Warty.

Etap pomysłu jest generalnie etapem przedinwestycyjnym.

2. Prace wstępne

Jeżeli mamy już pomysł, czas sprawdzić, jak go wcielić w życie. Na tym etapie zapada decyzja o oficjalnym rozpoczęciu inwestycji. Ponadto wyznacza się oficjalnego inwestora. A nawet dwóch, gdyż wybrane inwestycje w Poznaniu realizuje para złożona z inwestora zasadniczego i zastępczego.

• Inwestorem zasadniczym jest miejska jednostka związana merytoryczne z zagadnieniem. Na przykład drogami zajmuje się Zarząd Dróg Miejskich, a parkiem – Zarząd Zieleni Miejskiej.
• Inwestor zastępczy z kolei wykonuje obowiązki określone procesem budowlanym (zlecenie zrobienia projektu, prowadzenie budowy). Zazwyczaj jest nim spółka Poznańskie Inwestycje Miejskie.

Od tego momentu uruchamia się machina dokumentacji. Powstają programy funkcjonalno-użytkowe określające wymagania stawiane inwestycji. Jakie funkcje ma spełniać? Co zawierać?

Tutaj wykonywane są także analizy m.in. określające trudności związane z budową. Czy w pobliżu są jakieś instalacje podziemne? Z kim należy uzgodnić pomysł inwestycji? Czy budowa jest w ogóle możliwa? Z tym wiąże się także określenie kosztorysu inwestycji – czyli tego, ile mniej więcej ma kosztować. W tym miejscu powinno się także ostatecznie „zaklepać” środki na dany projekt. Lub postarać o dofinansowanie ze źródeł zewnętrznych, np. z Unii Europejskiej.

Na etapie analiz utknął w momencie spisywania tekstu pomysł budowy łącznika Wartostrady z Jeziorem Maltańskim. Wykonano ekspertyzę śluzy, którą ma wykorzystywać ten łącznik i miasto zastanawia się, czy będzie kontynuować przygotowania, czy zawiesi projekt. Podobny los spotkał pomysł budowy drogi rowerowej wzdłuż trasy Poznańskiego Szybkiego Tramwaju.

Dobry czas na konsultacje społeczne

To także najlepszy moment na konsultacje z mieszkańcami. Wszyscy zainteresowani powinni poznać ogólny zarys inwestycji i to, jaki to ma mieć skutek. Tak wczesny etap pozwala na poważne przeanalizowanie uwag mieszkańców. Jeżeli dany projekt jest bardzo ważny, można w tym miejscu ogłosić konkurs architektoniczny/na zagospodarowanie. Dlaczego? Aby zyskać punkt widzenia architektów, urbanistów. Osób nieuwiązanych „urzędniczymi ograniczeniami”, potrafiącymi wykreować spójny i ciekawy pomysł, który potem będziemy wcielać w życie. Dziś w tym miejscu znajduje się wspomniana na początku odnowa placu Wiosny Ludów.

Jeżeli inwestycja może znacząco oddziaływać na środowisko, należy uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia (DŚU). DŚU określa taki sposób realizacji, który jak najmniej wpłynie na środowisko.

Czasami się zdarza, że na tym etapie przerywa się prace nad inwestycją. Z różnych powodów – wystąpienia dodatkowych trudności (np. przebudowa jakiegoś obiektu, która jest droższa niż zakładano) czy negatywnego odbioru społecznego. W 2015 roku właśnie w tym miejscu skończono prace nad przejściami podziemnymi w ciągu ulicy Królowej Jadwigi. Władze Poznania podjęły taką decyzję po krytycznych głosach ze strony społecznej. Czasami się okazuje, że inwestycja jest niezgodna z planem miejscowym i trzeba go zmienić. M.in. to przyczyniło się do opóźnienia w rozpoczęciu budowy Kładki Berdychowskiej.

3. Wykonanie projektu inwestycji

Wiemy, co mniej więcej chcemy zbudować i jaki uzyskać efekt. Jesteśmy także po pierwszych konsultacjach np. z gestorami sieci podziemnych. Jednak do budowy potrzebujemy projektu. Najpierw określa się zakres dokumentacji projektowej. Zależy on głównie od charakteru inwestycji. Jeżeli odnawiamy ulicę z torowiskiem tramwajowym, musimy uwzględnić projekt sieci trakcyjnej. Jeżeli chcemy posadzić drzewa, nie zapominajmy o kartach zieleni.

Wiemy, jakiego projektu chcemy? Czas na wybranie wykonawcy dokumentacji. Jak go wybrać? To dobry moment, aby zaprezentować sposoby na otrzymanie ofert od firm zainteresowanych danym zadaniem.

Główne formy zamówień publicznych to:

• przetarg nieograniczony, w którym każdy może wziąć udział,
• przetarg ograniczony, skierowany do konkretnych podmiotów.

W określonych przypadkach można jeszcze skorzystać z np. zamówienia z wolnej ręki czy dialogu konkurencyjnego. Więcej o innych formach przeczytasz w artykule na Wikipedii.

Dobrze, urząd miasta zebrał oferty od firm. Teraz musi wybrać, z kim podpisać umowę. Każdy przetarg zawiera kryteria oceny ofert, np. 60% oceny może stanowić cena, a 40% – czas realizacji. Jeżeli nikt nie zaskarży wyników przetargu (a uczestnicy mają do tego prawo), można podpisać umowę. Umowa może narzucać m.in. obowiązek przeprowadzenia kolejnych konsultacji społecznych czy uzyskania wszelkich zgód od gestorów sieci przesyłowych.

Projektant pracuje nad projektem. Ale żeby nie było zbyt prosto 😉 , pod pojęciem projektu kryje się:

• projekt budowlany, stanowi podstawę uzgodnień, zgód i wszelkich formalnych czynności – w tym pozwolenia na budowę,
• projekt wykonawczy, uszczegóławia rozwiązania z projektu budowlanego na potrzeby budowy,
• specyfikacja techniczna wykonania i odbioru robót budowlanych, czyli zbiór wymagań w zakresie sposobu wykonania robót budowlanych.

Czasami na projektanta narzuca się obowiązek wykonania wizualizacji. Bywa, że także i na tym etapie przeprowadza się konsultacje społeczne, w których wszyscy zainteresowani mogą ocenić sam projekt budowlany. Jak już wspomniano, projekt budowlany musi otrzymać wszelkie zgody i uzgodnienia – z miejskimi spółkami czy gestorami sieci przesyłowych. To tu jest tworzony szczegółowy kosztorys inwestycji.

Pozwolenie na budowę

Na końcu inwestor (lub twórca projektu, zależy od umowy) musi uzyskać pozwolenie na budowę. To decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie robót budowlanych.

Co może się nie udać? Sporo. Może się okazać, że np. źle przeprowadzono badania terenowe i trudniej wykonać inwestycję zgodnie z oczekiwaniami. Jeżeli budżet miasta jest napięty, bywa, że nawet na tak późnym etapie rezygnuje się z danego pomysłu. Niestety, po powrocie do zadania po kilku latach może się okazać, że wcześniej wykonana dokumentacja jest nieaktualna. Dlatego tak ważny jest stabilny budżet – bez ryzyka, że nagle może zabraknąć pieniędzy.

Na przykład na etapie sporządzania projektu budowlanego skończył się remont „starego dworca” w Poznaniu. Obecnie inwestor planuje rozpocząć przygotowania do inwestycji od nowa.

4. Nareszcie budujemy!

Przeszliśmy długą drogę: od pomysłu przez pierwsze, ogólne analizy aż po projekt budowlany. Najwyższy czas ogłosić przetarg na roboty budowlane. Także tu określamy kryteria oceny ofert – cenę, czas budowy, gwarancję na roboty. Możemy też zastrzec, że np. wszyscy pracownicy mają być zatrudnieni na umowę o pracę.

Wybieramy wykonawcę. Jeżeli nikt nie oprotestuje wyników przetargu, możemy przystąpić do podpisania umowy. Wraz z momentem podpisania umowy zaczyna się faktyczna realizacja inwestycji w terenie. Pamiętacie podany na samym początku schemat oceny inwestycji przez zwykłych mieszkańców? Wszystko, co powyżej, znajduje się w fazie „0” – nie budują! Teraz zaczyna się widoczna faza realizacji.

Prace budowlane

Inwestor przekazuje plac budowy, na który wkraczają budowlańcy pod pieczą kierownika budowy. Ponadto zawiadamia się organy nadzoru budowlanego o rozpoczęciu prac. Pojawiają się koparki, spychacze czy dźwigi. Zakładany jest dziennik budowy. Prace przebiegają pod czujnym okiem nadzoru budowlanego, który kontroluje sposób przeprowadzania robót. W zależności od podpisanej umowy, inwestor może akceptować poszczególne etapy inwestycji (i płacić za wykonanie każdego etapu). W przypadku zagrożenia opóźnień, wykonawca może być zobowiązany do przyspieszenia prac. Istnieje także (w uzasadnionych przypadkach) szansa na spisanie aneksu przedłużającego czas budowy lub zlecającego zadania dodatkowe – oczywiście za odpowiednim wynagrodzeniem.

Budowa zmierza do końca. Wykonawca deklaruje, że skończył roboty budowlane. Czas na odbiór prac. Inwestor składa zawiadomienie o zakończeniu budowy lub wniosek o pozwolenie na użytkowanie do Powiatowego lub Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. Ponadto załącza m.in.:

• oryginał dziennika budowy,
• oświadczenie kierownika o zgodności wykonania z projektem,
• kopię pozwolenia na budowę.

W przypadku pozwolenia na użytkowanie, przedstawicie nadzoru budowlanego musi osobiście odwiedzić teren inwestycji. Warto dodać, że nie trzeba czekać do ostatecznego odbioru, aby otworzyć część inwestycji. Tak się stało chociażby na ulicy Taczaka i Garncarskiej – ruch pieszy, rowerowy i samochodowy wprowadzono jeszcze przed odbiorem prac budowlanych.

Jeżeli wszystko przebiegło zgodnie z planem, następuje koniec budowy.

5. Eksploatacja

Budowa się skończyła. Możemy już korzystać z budynku, chodzić po placu czy cieszyć się zielonym skwerem. Jednak to nie koniec kontaktów między inwestorem a wykonawcą. W okresie gwarancji wykonawca usuwa zauważone przez inwestora wady i usterki. Gwarancja ogranicza także możliwość ingerencji i zmian – modyfikacji inwestycji bez uzgodnienia z wykonawcą. Przed upływem terminu gwarancji czy rękojmi może jeszcze się odbyć odbiór pogwarancyjny, na którym spotykają się przedstawiciele wykonawcy i inwestora.

Schemat inwestycji – podsumowanie

Jak widać, schemat procesu inwestycyjnego jest dosyć rozbudowany. Aby zbudować drogę czy założyć park, urzędnicy muszą zrobić sporo rzeczy. Co więcej – ciężko powiedzieć, aby któryś etap był zbędny. Z luźnego pomysłu nie można od razu kreślić rysunków projektowych. Tak samo, jak z ogólnego programu funkcjonalnego-użytkowego nie przejdziemy od razu do budowy.

Ponadto nie wszystko zależy od osób odpowiadający za dany projekt. Wystarczy, że budżet miasta będzie bardziej napięty lub pojawią się przeszkody w terenie. Proces inwestycyjny może się wydłużyć lub… skończyć zanim rozpocznie się budowa. Cóż, zarządzanie rozwojem miasta nie jest łatwe ?

---

Dołącz do nas na Facebooku, Twitterze, Wykopie i Instagramie